1. 개념 정리
'국토계획법' 제 2조 정의를 보면 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 구분한다.
용도지역 : 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 도시, 군관리계획으로 결정하는 지역
용도지구 : 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적율, 높이 등에 대한 용도지지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위하여 도시, 군관리계획을 결정하는 지역
용도구역 : 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적율, 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써, 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정, 관리 등을 위하여 도시, 군관리계획으로 결정하는 지역
우선적용 순서 : 용도지역>용도지구>용도지역>일반적 규제
1) 용도지역 이란?
용도지역은 4가지 용도지역으로 구분해 놓은 법이 바로 ‘국토의 계획의 계획 및 이용에 관한 법률’이다. 이 법에 따르면 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 구분된다.
용도지역은 원래는 5가지(도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전)였던 용도지역이 2003년 1월 법이 바뀌면서 종류가 4가지로 축소됐다.
용도지역별 건폐율 및 용적률
2) 용도지구란?
토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.
용도지구는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구 등 10가지로 구분되며, 필요에 따라 도시관리계획 결정으로 다시 세분하여 지정하거나 변경할 수 있습니다.
▷용도지구의 유형
→ 경관지구 : 경관의 보전 · 관리 및 형성
· 자연경관지구 : 산지 · 구릉지 등 자연경관을 보호 · 유지
· 시가지경관지구 : 주거지, 중심지 등 시가지의 경관을 보호 · 유지 · 형성
· 특화경관지구 : 주요 수계의 수변, 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변 등 특별한 경관 보호 · 유지 · 형성
→ 고도지구 : 쾌적한 환경 조성, 토지의 효율적 이용을 위해 건축물 높이의 최고한도 규제
→ 방화지구 : 화재의 위험 예방
→ 방재지구 : 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해 예방
· 시가지방재지구 : 건축물 · 인구가 밀집된 지역으로서 시설 개선 등 통해 재해 예방
· 자연방재지구 : 토지이용도 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등을 건축 제한 등 통해 재해 예방
→ 보호지구 : 문화재, 중요 시설물 및 문화 · 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호 · 보존
· 역사문화환경보호지구 : 문화재 · 전통사찰 등 역사 · 문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역 보호 · 보존
· 중요시설물보호지구 : 중요 시설물의 보호와 기능의 유지 · 증진 등
· 생태계보호지구 : 야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호 · 보존
→ 취락지구 : 녹지지역 · 관리지역 · 농림지역 · 자연환경보전지역 · 개발제한구역 · 도시자연공원구역의 취락을 정비
· 자연취락지구 : 녹지지역 · 관리지역 · 농림지역 · 자연환경보전지역 안의 취락을 정비
· 집단취락지구 : 개발제한구역안의 취락을 정비
→ 개발진흥지구 : 주거 · 상업 · 공업 · 유통물류 · 관광 · 휴양 기능 등을 집중적으로 개발 · 정비
· 주거개발진흥지구 : 주거기능을 중심으로 개발 · 정비
· 산업 · 유통개발진흥지구 : 공업기능 및 유통 · 물류기능을 중심으로 개발 · 정비
· 관광 · 휴양개발진흥지구 : 관광 · 휴양기능을 중심으로 개발 · 정비
· 복합개발진흥지구 : 주거, 공업, 유통 · 물류, 관광 · 휴양 중 2 이상의 기능을 중심으로 개발 · 정비
· 특정개발진흥지구 : 주거, 공업, 유통 · 물류, 관광 · 휴양 기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발 · 정비
→ 특정용도제한지구 : 주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한
→ 복합용도지구 : 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화
3) 용도구역이란?
토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.
용도구역은 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 입지규제최소구역 등 5가지로 구분되며, 각각 개별법에 의해 관리됩니다.
▷ 용도구역의 유형
→ 개발제한구역
도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기
위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할
필요가 있다고 인정되는 지역
→ 도시자연공원구역
도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가 · 휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역
안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 지역
→ 시가화조정구역
도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적 · 단계적인 개발을 도모하기 위하여 대통령령으로
정하는 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 지역
→ 수산자원보호구역
수산자원을 보호 · 육성하기 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지
→ 입지규제최소구역
도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있다고 인정되는 지역